Что делать, если вид фактического использования торгового или офисного помещения изменился

Налоговая база как кадастровая стоимость

По закону, в отношении ряда объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как кадастровая стоимость этих объектов. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ именно так исчисляется налоговая база в целях уплаты налога на имущества для нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Из п. 5 той же статьи НК РФ фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Соответственно, если торговые павильоны или офисы занимают меньше места, налог уплачивается не по кадастровой стоимости, а в меньшем размере.

На практике размер площади помещения, занятой перечисленными объектами, нередко меняется. Например, собственник может сдать помещение в аренду для размещения в нем объектов торговли или, наоборот, расторгнуть договор. Если в результате этих изменений общая площадь, задействованная под торговлю или офисы, становится меньше 20%, то основания для уплаты налога, исчисленного исходя из кадастровой стоимости, утрачиваются. Но надо понимать, что документального отсутствия в здании торговых павильонов и офисов для правильного исчисления налога мало, важно, чтобы фактическое использование нежилого пространство соответствовало тому, что отражено в документах

Поэтому просто взять и начать платить налог в меньшем размере при расторжении договора аренды с торговой компанией нельзя.

Кто определяет вид фактического использования помещения?

Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения утверждается постановлениями местных органов власти. Так, например, в Москве действует постановление Правительства Москвы от 14 мая 2014 года № 257-ПП.

Для того, чтобы установить вид фактического использования недвижимого имущества, специальным госорганом, осуществляющим контроль за использованием объектов недвижимости, проводится обследование соответствующего объекта. В ходе такого обследования

осуществляется фото- и/или видеосъёмка, фиксирующая фактическое использование обследуемого здания (строения, сооружения) и нежилого помещения в нем, а также фото- и/или видеосъёмка информационных стендов с реквизитами организаций, осуществляющих деятельность в данном здании, с привязкой к наименованию улицы и номера дома.

По результатам проведенной проверки составляется акт, в котором указывается вид фактического использования помещения. На основании этого акта принимается решение о включении/исключении обследованного объекта в перечень помещений, налоговая база по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанные перечни ведутся отдельно по каждому субъекту РФ. Если статус помещения меняется, то их фиксируют в перечне, но действуют они уже только в следующем налоговом периоде. Таким образом, если акт был составлен в 2023 году, то налог по новым ставкам надо будет платить, начиная с 2024.

Что делать, если вид фактического использования помещения поменялся?

Исходя из изложенного выше, очевидно, что единственным способом подтвердить факт того, что помещение больше не используется для торговли или организации в нем офиса, это инициировать его проверку уполномоченным госорганом, который зафиксирует произошедшие изменения в акте. Одного только факта расторжения договора аренды будет недостаточно для изменения статуса помещения.

Госорган может провести обследование помещения и по своей инициативе, но такие мероприятия проводятся далеко не каждый год, поэтому ждать их налогоплательщику, конечно, не нужно. Следует, проявить инициативу самостоятельно и обратиться в госорган с заявлением о проведении такой проверки. Если ничего не делать, то налог придется платить по прежним ставкам.

Если по результатам обследования объект из перечня не исключен и ФНС продолжает ждать уплату налога исходя из кадастровой стоимости, а налогоплательщик с этим не согласен, можно обратиться в суд с административным иском о признании недействительным перечня в части упоминания в нем спорного объекта недвижимости.

Подпишись на рассылку