Особенности заключения и расторжения договора аренды нежилого помещения

Понятие договора аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения предусматривает передачу такого помещения во временное владение и пользование от одного лица другому за плату. Тот, кто передает помещение, называется арендодателем. Тот, кто пользуется помещением и платит за это, - арендатором.

Иногда арендатор тоже выступает в качестве арендодателя, и тогда речь идет о субаренде. Такое может быть, если договором аренды разрешена передача объекта от арендатора третьим лицам.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия - это такие условия, без достижения договоренности по которым договор считается незаключенным. Если договор не заключен, стороны не вправе требовать его исполнения - арендатор не может требовать, чтобы ему предоставили в пользование предмет аренды, а у арендодателя отсутствует право требования арендной платы. Именно поэтому так важно понимать, что подразумевается под существенными условиями договора аренды, и обязательно прописывать их в договоре.

Итак, что же относится к существенным условиям такого договора?

Во-первых, это предмет договора, то есть то самое помещение, которое будет сдаваться. Необходимо указать его точный адрес и характеристики (например, площадь, кадастровый номер и т.п.) Другими словами, надо описать его так, чтобы было понятно, о каком именно помещении идет речь, и нельзя было перепутать его с каким-либо другим.

Если договором предусмотрена передача лишь части помещения, нужно обозначить, какая именно это часть. Для этого можно, к примеру, сделать приложением к договору техплан всего помещения, на котором выделить ту часть, которая будет сдаваться.

Во-вторых, существенным условием договора аренды является размер и порядок внесения арендной платы.

Арендная плата может включать в себя как плату за пользование помещением, так и коммунальные платежи.

Первая часть обычно выражается в твердой ежемесячной сумме. Ее называют постоянной частью арендной платы.

Размер коммунальных платежей может значительно варьироваться в зависимости от того, насколько активно и для каких целей арендатор использует помещение. Это переменная часть арендной платы. Иногда договором бывает предусмотрено, что коммуналку платит арендодатель, но чаще это делает все же арендатор. В любом случае указать, кто именно оплачивает услуги коммунальных служб, нужно обязательно.

Порядок оплаты тоже имеет значение, и здесь тоже возможны варианты. Арендодатель может самостоятельно получать счета за коммуналку и оплачивать их, а потом перевыставлять их арендатору, включая в требуемую сумму и постоянную часть арендной платы. Или же арендатор получает счета и сразу перечисляет контрагенту нужные суммы. В договоре можно зафиксировать любой удобный способ оплаты, но важно, чтобы он был там отражен, в противном случае неизбежны споры и разногласия.

В договоре, особенно в долгосрочном, можно также заранее предусмотреть индексацию арендной платы.

Важно также учесть, включен ли НДС в оплату.

Срок договора аренды

Срок аренды не является существенным условием этого вида договора, но указать его надо обязательно.

Дело все в том, что в соответствии со ст. 651 ГК РФ если договор заключен на срок до года, сторонам не придется заниматься его государственной регистрацией. Если же установлен более длительный срок, то госрегистрацию надо будет пройти.

Возможен и третий вариант - вообще не писать в договоре, на какой срок он заключен. В этом случае будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок. Регистрировать его будет не нужно, но есть и минусы - по инициативе одной из сторон такой договор в любой момент может быть расторгнут (нужно только за 3 месяца предупредить об этом другую сторону).

Другие условия договора

Стороны по собственной инициативе могут вносить в договор любые условия, не противоречащие закону. Например, они могут договориться о том, что арендатор произведет ремони помещения, или о том, что арендодатель обеспечит снабжение помещения горячей и/или холодной водой, обеспечит беспрепятственный доступ арендатора к помещению.

Отдельно стоит оговорить возможность сдачи помещения в субаренду

Форма договора аренды

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменном виде. Нотариального удостоверения сделки не требуется. Но, как уже упоминалось выше, если договор заключен на срок от одного года и более, нужна госрегистрация.

Факт передачи помещения от собственника владельцу тоже нужно зафиксировать письменно.

Как расторгнуть договор аренды?

Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращает свое действие по окончании этого срока.

Если в договоре был указан конкретный срок его действия, но после его истечения ни одна из сторон не изъявила желания прекратить исполнение договора, такой договор считается пролонгированным на неопределенное время.

Важно понимать: арендатор не может просто перестать платить за помещение, считая, что с этого момента договор расторгнут. Факт расторжения (особенно если срок договора не определен) должен быть подтвержден документально - актом передачи объекта обратно собственнику, подписанием соглашения о расторжении договора. В противном случае арендодатель вправе будет взыскать с арендодателя арендную плату даже если фактически тот помещением уже не пользовался.

Если одна из сторон не исполняет свои обязательства, другая вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, в договоре следует предусмотреть, за какое время одна сторона обязана предупредить другую о расторжении договора без причин (не истек срок действия, обязательства исполняются добросовестно), поскольку такая необходимость тоже может возникнуть.

Подпишись на рассылку