Какие убытки может взыскать арендатор за поврежденные метры?

Начнем с причин возникновения спора, который и привел стороны в зал судебных заседаний. Общество заключило договор с собственником и арендовало у него нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме. У этого здания, как и у всех других, была управляющая компания. С ней новый арендатор заключил договор управления, согласно которому УК должна была:

• заниматься управлением многоквартирного дома;
• оказывать услуги и выполнять все необходимые работы по качественному содержанию и ремонту общего имущества собственников;
• организовывать аварийно-диспетчерское обслуживание дома и устранять аварии;
• действовать на опережение, чтобы не возникло ситуаций, которые могут спровоцировать повреждение имущества.

Именно последний пункт и стал причиной спора между арендатором и управляющей компанией.

В какой-то момент арендованное помещение начало регулярно заливать из-за прорыва общих домовых труб. Общество направляло соответствующие уведомления управляющей компании, в которых сообщало о возникновении нештатных ситуаций. К слову говоря, заливы были подтверждены документально, составлялись необходимые акты с участием в том числе представителей города.

Однако управляющая компания не устраняла причины, которые вызывали затопления. Восстановительные работы также не производились.

Арендатор был вынужден обратиться в суд, так как помимо оплаты аренды за помещение, которое регулярно затапливало, он был вынужден оплачивать еще один офис, в котором работала компания во время затоплений. В своем иске арендатор требовал взыскать с управляющей компании почти 60 миллионов рублей в виде понесенных убытков, возникших в результате действий или бездействия управляющей компании. К убыткам общество отнесло:

• почти четыре миллиона рублей в виде затрат на устранение последствий затопления арендованных помещений;
• 160 000 рублей, которые были потрачены на организацию исследования общедомовой канализационной сети для определения причин засора и их последующего устранения;
• почти девять миллионов рублей, потраченные на ремонтно-восстановительные работы. Данная стоимость была определена путем проведения судебной экспертизы;
• почти 20 миллионов рублей, которые общество заплатило в виде арендных платежей за помещение, которым фактически не могло пользоваться в своей хозяйственной деятельности, продолжая при этом перечислять арендную плату в соответствии с договором;
• 25 миллионов рублей арендных платежей за другое помещение, которое компания вынуждена была дополнительно снимать, пока уже снятые и оплаченные квадратные метры были затоплены;
• 145 000 рублей на услуги по подготовке заключения о стоимости ремонта.

Первые три инстанции

Первые инстанции встали на сторону компании. Судьи согласились с тем, что с управляющей компании необходимо взыскать убытки, которые понесло общество. Сумма к взысканию составила чуть больше 57 миллионов рублей, что почти соответствует изначальному требованию арендатора.

Арбитры кассации с выводами нижестоящих коллег согласились.

Однако, как можно предположить, управляющую компанию подобное решение судей не устроило. Предприятие обратилось в ВС РФ с требованием отменить вынесенные судебные решения и направить дело на пересмотр в первую станцию. В объяснение своей точки зрения управляющая компания указала, что арбитры всех трех инстанций нарушили нормы материального и процессуального права.

Верховный суд. Определение

Далее разберем, чем при вынесении решения руководствовалось судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ:

• пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса, где сказано, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено их возмещение в меньшем размере;
• пунктом 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. В этом документе указывается, что истец обязан доказать факт возникновения ущерба из-за действий или бездействия ответчика, а также факты нарушения обязательства, причинения вреда и убытков. Размер подлежащих возмещению затрат истца должен быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом же Постановлении Пленума арбитрами было указано, что необходимо учитывать фактические обстоятельства, отталкиваться от принципов справедливости и соразмерности ответственности за нарушение;
• пунктом 5 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7. Из этого документа следует, что кредитор представляет подтверждение убытков, а также объяснение их размера и связи между ними и неисполнением или же ненадлежащим исполнением своих обязательств должником. «При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается», – отметили судьи.

Возвращаясь к рассматриваемой ситуации: залив помещения, которое арендовал истец, произошел из-за некачественного оказания ответчиком, то есть управляющей компанией, своих услуг. Данный факт подтверждается доказательствами, о которых мы писали выше. Так как аргумент управляющей компании об отсутствии вины в заливе арендованного помещения с ее стороны судьями отклонен, то у истца были все основания требовать от УК возмещения убытков, которые были им понесены, указали судьи.

Но, что важно, не всех убытков, а только:

• на оплату исследования общей домовой системы канализации для поиска причин засора и его устранения;
• на проведение ремонтных работ в арендованном помещении.

Но это не полный список убытков, которые понесла компания и возмещения которых она требовала в своем иске. Напомним, к своим убыткам арендатор отнес также сумму арендной платы, которую компания платила и собственнику проблемного помещения, и владельцу того здания, куда была вынуждена переехать компания на период проведения ремонта в затопленных помещениях.

Нужно уточнить, что экономический интерес общества заключался в аренде помещения. Однако компания не смогла использовать квадратные метры из-за порчи, которые в свою очередь возникли из-за бездействия управляющей компании. Восстановление интересов предполагает возмещение компании трат по арендной плате:

• либо за оплату аренды спорного помещения в период, когда предприятие не могло фактически им пользоваться;
• либо за аренду других квадратных метров, в которых велась деятельность.

Судьи указали, что истец не может требовать возмещения издержек за аренду всех оплаченных им квадратных метров.

Если будет принято решение о возмещении убытков, которые понесло общество за аренду нескольких помещений, то компания окажется в лучшем положении, чем до аварии. Ведь в данном случае компенсация приведет к полному освобождению предприятия от затрат на аренду. В то время как при благоприятном стечении обстоятельства истец в любом случае потратился бы на аренду того или иного помещения.

Таким образом, экономическая коллегия отклонила требования истца о возмещении аренды за оба помещения, защитив управляющую компанию от двойного перечисления стоимости аренды. В этой части дело было направлено на пересмотр (Определение Верховного суда РФ №305-ЭС24-3082 по делу № А40-278801/2022 от 26.06.2024).

А.В. Веселов, аудитор, к.э.н

Источник материала

Tweet

Подпишись на рассылку