Сэкономить на выкупе земли скоро сможет каждый

Госдума всех построит

По данным Минэкономразвития, за прошедшую пятилетку компании выкупили менее четверти участков, которые должны быть переоформлены. Но на носу уже 2007 год, а многие вопросы до сих пор не решены.

Напомним, сегодня предприятия распоряжаются землей, которой обладают на праве бессрочного пользования. Выкупать ее у государства никто не торопится, ведь суммы за участки просто баснословные. Цены в некоторых местах превышают годовую ставку земельного налога в 20—25 раз. Кроме того, при покупке земли, находящейся в собственности, уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль невозможно. Глава 25 Налогового кодекса этого не предусматривает в отличие от затрат на аренду участков, которые разрешено включать в производственные расходы.

Досадную оплошность взялись исправить члены комитета по бюджету и налогам Госдумы Наталья Бурыкина, Елена Кондакова и Вячеслав Тимченко. Именно они разработали документ, устраняющий ошибку в законодательстве. 12 апреля депутаты Государст-венной Думы одобрили в первом чтении законопроект № 266792-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Документ существенно облегчит жизнь предприятиям, и в частности бухгалтерам.

Согласно проекту, затраты на покупку государственной или муниципальной земли бухгалтеры смогут включить в производственные расходы, тем самым уменьшив налог на прибыль. Причем выкупать можно будет весь участок, на котором расположены принадлежащие фирме здания, строения или сооружения, а не только сами офисы.

Учет земли согласно ПБУ

Член комитета Госдумы по бюджету и налогам Наталья Бурыкина, представляя документ на пленарном заседании перед парламентариями, отметила:

— Сегодня существует разный режим налогообложения организаций по налогу на прибыль. В зависимости от того, приобрела фирма право собственности на землю или же заключила договор аренды, она может или нет уменьшать налоговую базу. Необходимо эти затраты узаконить и уравнять условия для всех.

По замыслу авторов, в перечень расходов организаций будут включены затраты на покупку находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены принадлежащие организации здания, строения или сооружения. При этом сумма расходов по итогам отчетного (налогового) периода не может превышать 30 процентов от налогооблагаемой прибыли за этот промежуток времени. Таково содержание новой статьи 264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки», которой будет дополнен кодекс.

Председатель комитета Госдумы по бюджету и налогам Юрий Васильев в целом поддерживает проект закона, но считает, что вводить его в действие надо с 1 января следующего года. Сейчас в документе сказано, что он вступает в силу задним числом — с 1 января 2006 года. С Васильевым согласен и глава комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский. В заключении комитета по проекту закона он указал, что целесообразно установить нормативный срок для вступления всех налоговых законов в силу: месяц со дня официального опубликования.

Кроме того, депутаты хотят разрешить предпринимателям перечислять государству суммы выкупных платежей равными частями на протяжении пяти лет. Выплаты по рассрочке также могут быть включены в состав производственных расходов. При этом сумму затрат чиновники предлагают включать в состав необлагаемой базы равномерно в течение срока, который определяет сам налогоплательщик, но не превышающего пяти лет. Однако, по мнению главы комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартина Шаккума, необходимо ввести способ обеспечения обязательств для покупателей, приобретающих землю в рассрочку.

Участок дорогого стоит

Предложенный на днях выкуп земли в рассрочку несколько расходится с законопроектом, внесенным Минэкономразвития. Напомним, 31 марта ведомство Германа Грефа представило в правительство свой законопроект, касающийся покупки земли. Документ уточняет порядок приобретения прав на государственные или муниципальные земельные участки, на которых расположены здания, строения и сооружения. Так вот в пункте 3 статьи 2 законопроекта представители Минэкономразвития указали, что оплатить землю можно лишь единовременным платежом до регистрации перехода права собственности. В их документе также прописаны ставки, по которым можно будет выкупить землю под приватизированными предприятиями.

В частности, московским бухгалтерам придется отчислить из бюджета фирмы до 20 процентов от кадастровой стоимости земли. Причем устанавливать окончательную цену вправе местные власти. Такой же размер ставки будет в Санкт-Петербурге, а вот по всей остальной России цена за участки составит лишь 2,5 процента от ее кадастровой стоимости. Отметим, что в прошлом году Минэкономразвития уже вносило подобный законопроект на рассмотрение в правительство. Но тогда министры во главе с президентом Владимиром Путиным посчитали, что ставка слишком велика (она составляла 5% от кадастровой стоимости земли). Документ был направлен на доработку.

Цены растут как после дождя

Кроме стоимости выкупа земли чиновники Минэкономразвития рассчитали примерную цену аренды участка у государства. В частности, при переоформлении прав размер годовой арендной платы за них будет определять собственник земли. Государство станет рассчитывать цены на землю в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Но есть условие — стоимость должна быть не более 2 процентов от кадастровой цены участка.

Кстати, арендная плата за государственные или муниципальные земельные участки сельскохозяйственного назначения не может быть выше размеров земельного налога. Ее устанавливают федеральные или местные власти в зависимости от того, кому принадлежит земля. За участки, расположенные на ограниченных в обороте землях, права на которые подлежат переоформлению, цена должна быть в размере земельного налога. Так указано в документе Минэкономразвития.

Несмотря на кажущиеся поблажки, говорить о том, как повезло предприятиям, еще рано. Земельные кадастры оставляют желать лучшего. Например, в Подмосковье стоимость соседних земельных участков разнится в десятки раз (см. «Московский бухгалтер» № 8 за 2006 г.). Другой насущный вопрос — что делать компании, которая решит перепрофилироваться? Сейчас документ гласит: фирма, выкупившая землю в Москве, но сменившая вид деятельности, должна доплатить оставшиеся 80 процентов от кадастровой стоимости. Бухгалтер Мария Тихонова считает, что мало кому из предприятий по силам заплатить такую цену.

— Цифры настолько большие, что если организация сегодня приобретет права на участок, то завтра вполне сможет объявить себя банкротом.

Не продумав до конца упомянутые моменты, Минэкономразвития уже установило наказание для тех, кто так и не решит, что лучше: купить или все-таки арендовать? Согласно статье 5 законопроекта, в статью 7.1 Кодекса об админи-стративных правонарушениях МЭРТ планирует внести изменения. Например, за невыполнение требований о переоформлении права постоянного пользования на земельный участок фирмы и индивидуальных предпринимателей ожидает штраф в размере от 20 до 100 тысяч рублей.

Последнее слово за Роснедвижимостью

Однако кроме Минэкономразвития, Госдумы и правительства есть еще одна служба, которую волнует вопрос оценки земельных участков. Это Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).

К 1 февраля Роснедвижимость определила и передала в Федеральную налоговую службу данные о 38,2 миллиона земельных участков из имеющихся в стране 42 миллионов. Об этом 7 апреля на пресс-конференции «Проблемы оценки кадастровой стоимости» объявил глава агентства Михаил Мишустин. Однако за годы, что идет данная работа, во многих местах стоимость земли уже изменилась. Кроме того, Роснедвижимость ожидает выхода постановления правительства, которое определит периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель. Мишустин подтвердил, что документ появится со дня на день, поэтому агентство уже готово к переоценке стоимости участков, находящихся в собственности граждан и предприятий.

Вместе с новыми ценами возрастут и налоги. Ведь оценка большей части земель проводилась к 1 января 2001 года, а земель сельскохозяйственного назначения — вообще к началу 2000 года, указал Мишустин.

— За это время многое изменилось в использовании участков. Пора уже их переоценивать. В постановлении правительство должно учесть наше предложение — проводить государственную кадастровую оценку земель не реже одного раза в пять лет и не чаще чем раз в три года.

Налог на недвижимость введут в 2009-м

Роснедвижимость готовит еще один законопроект. Документ «О государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости» предполагает создать на базе земельного кадастра единый кадастр объектов недвижимости. Заместитель руководителя Роснедвижимости Алексей Оверчук рассказал, что законопроект будет внесен в Госдуму уже в конце апреля. На его основе чиновники предполагают провести эксперимент. В 2006—2008 годах в Тверской, Самарской и Кемеровской областях будет составлен первый кадастр недвижимости. Если опыт признают удачным, то подобную базу данных по недвижимости составят и по всей стране.

Начать решили только с трех регионов, потому что ранее 2009 года единый реестр объектов недвижимости составить чиновники не успевают. Мишустин подчеркнул, что пока не разработаны база данных по всем объектам налогообложения и единые методики их оценки, налог на недвижимость ввести невозможно.

Напомним, что ранее власти хотели уже в этом году объединить налоги на имущество организаций и физических лиц и земельный налог в единый — налог на недвижимость. Затем прошел слух, что новый налог введут в 2007 или 2008 году. Теперь принято решение отложить его еще на годик. По мнению Михаила Мишустина, вводить налог на недвижимость пока преждевременно и нецелесообразно:

— Сейчас нет навыка администрирования даже земельного налога. Администрировать же налог на недвижимость невозможно, пока инвентаризационные данные о зданиях не выведены из архивов БТИ и не привязаны к земельным участкам.

Пока бухгалтерам стоит рассчитывать лишь на создание «одного окна» для оформления недвижимости. По словам главы Роснедвижимости, это вполне осуществимо — нужно только, чтобы вся земля имела кадастровые планы и кадастровую стоимость.

— Если участки графически нанести на цифровые карты и присвоить им в кадастре адреса, совпадающие с адресами по базам

Росрегистрации, то это вполне реально, — подытожил Мишустин.

6 апреля заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования Минэкономразвития Андрей Ивакин сообщил, что выкуп земли предприятиями обойдется казне в 191 миллиард рублей. При этом 141,8 миллиарда рублей придется выделить на Москву и Санкт-Петербург, на другие города — 44,1 миллиарда рублей. Кроме того, 2,1 миллиарда рублей из своего кармана отдадут предприниматели, активы которых находятся на других территориях.

Бухгалтер ООО «БЭСТТЕХМАШ» Антон Романов:

— Очень хорошо, что депутаты наконец-то решили разобраться с этим вопросом. К счастью, перед фирмой, в которой я работаю, такая проблема не стоит. Однако мой бывший сокурсник, который ведет учет одного подмосковного предприятия, очень озабочен. Его компании проще платить арендную плату, чем купить землю за огромные деньги, не получив ничего взамен.

К тому же в Минэкономразвития недавно рассчитали стоимость выкупа. В Москве ставка — 20 процентов от кадастровой стоимости, а в регионах — 2,5. Только вот вряд ли чиновники допустят такую огромную разницу в цене земель, расстояние между которыми равно нескольким километрам.

Эксперт «ОПОРЫ России» Алексей Кожевников:

— Если предприятиям все-таки позволят уменьшать базу по налогу на прибыль на стоимость права собственности на земельный участок, это очень хорошо. Такой порядок облегчит бремя компаний по выкупу земли. Однако не думаю, что все воспользуются этим правом. Очень многие постараются уклониться в надежде, что условия когда-нибудь облегчат. Кому нужны непроизводительные затраты? Ведь предприятия и без выкупа пользуются данной землей. Но власти постараются заставить всех, так как это лишние деньги в казну.

Я считаю, что государству такой ход не нужен, поскольку рано или поздно он приведет к разным проблемам. Например, когда государству понадобится часть этой земли, то с собственниками решать подобные вопросы будет куда сложнее, чем с арендаторами.

ВЛАСТИ ДЕЛЯТ КОНТРОЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ

7 апреля депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект № 240387-4 «О внесении изменений в статью 72 Земельного кодекса Российской Федерации». Поправки касаются полномочий чиновников в рамках контроля за использованием земель в городах федерального значения. Напомним, сегодня использование земель на территории муниципального образования контролируют органы местного самоуправления (МСУ). Подобными функциями наделены и уполномоченные ими структуры в порядке, установленном нормативными правовыми актами МСУ (ст. 72 ЗК). Если проект закона пройдет второе и третье чтения, то земельным контролем могут заняться уже не местные, а федеральные власти.

Елена Березина

Подпишись на рассылку