Арендуем без проблем

Все продается, но не все сдается

Первую часть семинара проводила Марина Макарова, консультант по вопросам недвижимости в Московской городской думе. Основной акцент она сделала на самой типичной ошибке при составлении арендных договоров: неправильном определении объекта договора.

– Все уверены, что в аренду можно взять или сдать все что угодно, – сообщила она. – На самом деле под объект аренды подходит далеко не каждая вещь. Например, недостроенный объект – недвижимость ли это вообще? Это будет неясно до тех пор, пока строение не поставят на кадастровый и технический учет. Только после этого ему можно присваивать статус недвижимости.

Марина Макарова посоветовала в таких случаях выяснять, существует ли в отношении этого объекта договор строительного подряда. «Если нет, то это недвижимость, если же договор есть, то перед вами движимое имущество», – объяснила она.

Здание – ваше, земля – наша

Больше всего участников семинара волновала судьба зданий, построенных на арендованной земле. Строительно-инвесторские фирмы, как правило, арендуют участок в престижном районе и строят там здание.

Когда договор аренды заканчивается, собственнику здания нужно как можно скорее обратиться в местную администрацию с заявлением о приобретении или права аренды, или права собственности на участок под постройкой. А вот если на арендованной земле только планируется начать строительство, то право частной собственности или право на заключение договора аренды фирма может приобрести в результате участия в торгах.

Если в такой ситуации арендодателем является предприниматель или фирма, то арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды. Однако им можно воспользоваться, только если помещение сдается еще раз. Если же хозяин здания решил, что теперь будет пользоваться им сам, преимущественное право будет бессильно.

Теперь не отвертеться

– Скажите, а как можно доказать, что партнер уклонялся от регистрации договора аренды земли? – вопрос одной из слушательниц повернул беседу в новое русло.

Лектор заверила, что неоспоримым доказательством считается юридическая переписка. Три уведомления, направленных истцом контрагенту, – четкие доказательства уклонения.

Впрочем, это касается аренды любого недвижимого имущества.

– Обратите внимание, – рассказывала Марина Макарова, – госрегистрация выгодна и арендатору, так как ему надо списать арендную плату в расходы, и арендодателю, потому что он не может потребовать арендную плату.

Ведь, если договор зарегистрирован, а денег от арендатора не поступает, арендодатель может потребовать возмещения ущерба и неустойку. Если же договор не прошел регистрацию, ему придется довольствоваться только реальным ущербом, да и то этот вопрос целиком зависит от мнения суда.

Многоликая арендная плата

Как оказалось, многие фирмы не указывают в арендном договоре размер арендной платы. И совершенно напрасно.

– Многие уверены, что единственное существенное условие договора аренды – его предмет, – делилась своим опытом Марина Макарова. – Уверяю, что, если не указана цена, инспектор вам жизни не даст. Причем они рекомендуют указывать не фиксированную плату, а формулу, алгоритм ее расчета.

Такому совету есть смысл последовать. Ведь плата не должна изменяться в течение года. А так ее можно будет пересчитывать с учетом индексации.

Против выражения суммы арендной платы в иностранной валюте (знаменитых у. е.) налоговики не возражают. Конечно, если оплата будет поступать в рублях.

Что с возу упало...

Если арендатор денег за помещение не платил, в счет арендной платы запросто может пойти его имущество, которое он не вывез после окончания договора. Арендодатель может просто не отдать вещи, которые находятся в помещении. «И будет абсолютно прав, – утверждает Марина Макарова. – К тому же арендатор совершил нарушение – по окончании срока не освободил помещение от своих вещей. Между тем в статье 622 Гражданского кодекса указано, что арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил».

Отделять нельзя

Вторую часть семинара проводил Алексей Нарышкин, юрисконсульт, налоговый консультант ООО «Янгаз». Он начал с того, что если надо передать вещь в аренду, то собственник должен прекратить ею пользоваться на время действия договора.

Одна из слушательниц парировала, что их фирма арендовала на летнее время крышу двухэтажного здания и устроила там летнее кафе. Алексей Нарышкин очень корректно указал ей на ошибку.

Оказывается, в практике лектора был очень похожий случай. Предприниматель захотел повесить свой рекламный щит на крыше здания. Он заключил договор аренды с его собственником. При этом никому из них не пришло в голову, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не может быть передана в пользование отдельно от него.

– Здесь надо заключать другой договор, – объяснил Алексей Нарышкин, – договор на право использования площадки на крыше. Но будьте осторожны и не заключите вместо этого договор совместного пользования. Тогда любой попытается доказать, что это – простое товарищество, совместная деятельность. И придется выделять на отдельный баланс то, чего у вас пока нет.

В заключение возник вопрос о включении расходов по договору аренды в состав прочих доходов, связанных с производством и реализацией. «Пределы расходов здесь целиком зависят от условий договора аренды», – успокоил слушателей Алексей Нарышкин.

Вот только фирмы не всегда задумываются над этими условиями. Если возникли какие-то расходы, не предусмотренные договором, юрист посоветовал составить дополнительное соглашение к основному договору.

Возможно, вам удастся доказать в суде, что арендодатель должен зачесть в счет арендной платы установку стеклопакетов и навесного потолка, но налоговый инспектор никогда не примет эти расходы, если они четко не будут указаны в тексте договора или дополнения к нему.

Анна БУДНЕВИЧ

Подпишись на рассылку