Арендаторы обогащаются за счет арендодателей

Арендная схема

ООО «Партнер» арендовало у Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) два земельных участка. Затем к основному договору аренды «Партнер» заключил с КУГИ допсоглашение. В соответствии с ним КУГИ предоставил ООО «Партнер» право сдавать часть арендованной земли в субаренду.

Впоследствии на арендованной у КУГИ земле было возведено несколько торговых павильонов. А фирма-арендатор решила сдать один из участков в субаренду частному предпринимателю, который приобрел торговые павильоны в собственность. Однако договор субаренды решили не регистрировать – чтобы свести к нулю заботы по данной сделке.

Вопрос оплаты земли был решен следующим образом: предприниматель перечисляет деньги за аренду не «Партнеру», а напрямую КУГИ. А чиновники в свою очередь зачисляют эти деньги в счет арендной платы «Партнера».

Однако суммы платы, которая причиталась с «Партнера» за сданные в субаренду участки, и платы, которую «Партнер» назначил предпринимателю, оказались различными. «Партнер» почему-то не придал этому значения. Но это только сначала. Через некоторое время «Партнер» начал жалеть о своем «широком жесте». И наконец, решив, что платить за землю (собственной платой в данном случае предприятие сочло именно разницу в арендной плате) и не пользоваться ею – это несправедливо, фирма обратилась в арбитраж с иском к предпринимателю о неосновательном обогащении. По мнению «Партнера», предприниматель сберег деньги из-за... экономии на арендной плате.

Экономная разница

Суд первой инстанции отказал предприятию в иске. Арбитры заявили, что по договору с КУГИ платить за землю должен «Партнер». Доказательств того, что предприниматель обязан перечислять какие-либо платежи на счет КУГИ (кроме ссылок на устную договоренность), не было. Суд апелляционной инстанции, куда после первого поражения обратилась фирма, счел, что к данному спору вообще нельзя применить нормы о неосновательном обогащении. Ведь предприниматель занимает земельные участки на основании того, что он – собственник павильонов. А земля, как известно, «следует» за зданием.

Но сдаваться «Партнер» не собирался. Собрав последние силы, предприятие «отправилось» отвоевывать «свои кровные» в суд кассационной инстанции. На этот раз окружные арбитры поддержали фирму. Они пояснили, что, во-первых, их коллеги абсолютно неправильно истолковали законодательные нормы о неосновательном обогащении. Под неосновательно сбереженным (приобретенным) имуществом следует понимать не земельный участок, а деньги, которые исходя из так называемого принципа платности землепользования (подп. 7 п. 1 ст. 2 ЗК, ст. 1 Закона «О плате за землю» – прим. ред.) необходимо выплачивать за пользование земельным участком в любом случае. Другой вопрос – кому он должен перечислять эти платежи. Это уже зависит от условий договора.

И вот тут-то и всплыл злополучный незарегистрированный договор субаренды. Именно из-за него «Партнер» все-таки потерпел фиаско в суде и не смог взыскать с предпринимателя сумму неосновательного обогащения. Заключительные аргументы судей были такими. Для «Партнера» основанием перечисления КУГИ платежей является договор аренды. И эта фирма не вправе самостоятельно уменьшать размер платы, установленный договором. А вот у предпринимателя нет законных оснований перечислять платежи непосредственно КУГИ. Равно как и у КУГИ, получающего арендную плату от ООО «Партнер» по договору аренды, нет оснований получать плату за те же участки от фактического землепользователя. Именно потому, что договор субаренды так и не был зарегистрирован, а следовательно, он не считается заключенным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 января 2006 г. № А56-3931/2005).

«Забытое» имущество

В отношениях, связанных с арендой, может произойти и такая спорная ситуация. Представьте, что бывший арендатор «забыл» (либо специально оставил) свое имущество в помещении, которое он когда-то арендовал. Зачем, спросите вы. Все предельно просто: ему не хочется тратить силы, время и деньги на вывоз того, что стало ему не нужно. Да и ладно бы, скажете вы.

Однако будьте внимательны: некоторые «особо предприимчивые» экс-арендаторы пытаются извлечь из этой ситуации немалую выгоду. Очень поучительная история произошла недавно в городе Троицке. Предприниматель, занимавшая некогда торговые помещения, разместила там свои вещи: промышленные и продовольственные товары, а также холодильное и торговое оборудование – и... перестала там появляться. Через какое-то время она расторгла договор аренды с местной администрацией и снова пропала, не забрав вещи. Затем это же помещение непродолжительное время арендовала фирма «Торговый рынок “Муниципальный”». Эта компания приложила немало усилий, чтобы найти «блудного» предпринимателя, и предлагала заключить договоры субаренды на ту часть помещений, где остались товары бывшего арендатора. Однако предприниматель ответила отказом и вновь испарилась.

После того как с фирмой «Торговый рынок “Муниципальный”» договор аренды истек, помещение арендовало предприятие «Инвест Плюс». Вот тут-то и объявилась предприниматель. И обнаружила, что все товары и оборудование были без ее на то согласия вывезены из помещения последующими арендаторами. Из этого она сделала вывод о том, что оба арендатора «неосновательно обогатились» за ее счет. Не теряя времени, предприниматель подала иск в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения.

Убрать – не значит присвоить

Судьи и первой, и апелляционной инстанций предпринимателю отказали. Однако она решила идти дальше и обратилась в суд кассационной инстанции, где арбитры очень быстро расставили все точки над i. Они пояснили, что если кто-либо приобрел или сберег имущество за чужой счет, то он, конечно же, обязан возвратить партнеру все неосновательно приобретенное или сбереженное (ч. 1 ст. 1102 ГК). Более того, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено либо в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК), либо (если первое невозможно) в денежной стоимости на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК).

Однако в рассматриваемом споре все было совсем не так. Предприниматель была несколько раз письменно извещена о том, что товары необходимо вывезти. Однако она отказывалась забирать свое имущество, пояснив это тем, что, оказывается, все товары и продукты уже пришли в негодность. Доказательств того, что фирмы-ответчики использовали товары предпринимателя, чтобы «навариться», тоже не было. К тому же, подчеркивали представители ответчиков, «предприниматель не представила доказательств завладения, удержания и использования принадлежащего ей товара, а также невозможности возврата этого имущества в натуре» (постановление ФАС Уральского округа от 2 февраля 2005 г. № Ф09-55/05-ГК).

Компания, которая пользуется земельным участком, должна платить за его аренду в любом случае. Независимо от того, есть у нее законные основания пользоваться землей или нет

Анна МИШИНА

Подпишись на рассылку