«Упрощенка» для долевого строительства

Сложность идентификации

Правовая природа договора долевого участия в строительстве, впрочем, как и многие категории в «строительном» законодательстве, весьма неоднозначна. Дело в том, что это соглашение может трактоваться различными способами: как посреднический контракт, как разновидность договора подряда, или как отношения возмездного оказания услуг.

Так, например, служители Фемиды относят контракты о долевом участии в строительстве к договорам о совместной деятельности (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23 апреля 2003 г. № Ф04/1872-500/А27-2003, от 22 марта 2005 г. № Ф04-1429/2005(9489-А45-12), ФАС Поволжского округа от 7 декабря 2007 г. № А55-5414/2006-40). Причем такая позиция может оказаться судьбоносной для тех же «упрощенцев». Дело в том, что в соответствии с налоговым законодательством участники договоров простого товарищества (договора о совместной деятельности) и доверительного управления имуществом могут применять УСН лишь с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» (п. 3 ст. 346.14 НК). Если же, скажем, плательщик единого налога, объектом налогообложения у которого являются доходы, стал участником подобного соглашения, но при этом не сменил объект налогообложения, то он вообще теряет право на применение УСН (п. 4 ст. 346.13 НК). Помимо того, в арбитражной практике бывали и такие прецеденты, когда судьи квалифицировали договоры о долевом участии в строительстве жилья как инвестиционные (постановления ФАС Центрального округа от 11 декабря 2006 г. № А08-11574/05-20 и ФАС Волго-Вятского округа от 3 ноября 2004 г. № А11-9700/2003-К2-Е-4160/350). Вместе с тем идентифицировать договор долевого участия в строительстве попытался Роспотребнадзор, определив данное соглашение как разновидность договора подряда (подп. 3 п. 3 письма от 1 августа 2005 г. № 0100/5932-03-32).

Официальные разъяснения

В одной из своих последних работ главное финансовое ведомство попыталось решить проблему квалификации договора долевого строительства. Так, в письме Минфина от 18 февраля 2008 г. № 03-11-04/2/37 чиновники указывают, что рассматривать данные соглашения как договор о совместной деятельности нельзя. А посему на фирмы, применяющие УСН и заключившие контракты на долевое строительство, вышеуказанные положения пункта 3 статьи 316.14 Налогового кодекса не распространяются.

В качестве обоснования своей точки зрения минфиновцы привели следующие доводы. Договор простого товарищества (соглашение о совместной деятельности) регулируется главой 55 Гражданского кодекса, в статье 1041 которой указано, что данный вид контракта может быть заключен лишь индивидуальными предпринимателями и (или) коммерческими организациями. В то же время положения Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, который является правовой основой участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по возведению «недвижимых» объектов и не основанных на договоре участия в долевом строительстве.

Что ж, аргументы финансистов весьма убедительны, а, кроме того, в некоторой степени выгодны для дольщиков-«упрощенцев». Посему, заключая договор участия в долевом строительстве и решая вопрос о необходимости изменения «упрощенного» объекта налогообложения, надлежит руководствоваться разъяснениями Минфина. Тем более что с налоговиками в свете письма финансового ведомства 18 февраля 2008 г. № 03-11-04/2/37 проблем возникнуть не должно.

Т. Еркова, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»

Подпишись на рассылку