Как самозанятому сдать нежилое помещение в субаренду?

Для чего может понадобиться сдавать нежилое помещение в субаренду?

Нередки ситуации, когда самозанятый арендует какое-либо помещение для осуществления своей деятельности. Но использует его не полный день или не каждый день, а арендную плату вносит, конечно, полностью, за все дни месяца. Естественно, у него возникает вопрос: почему бы не найти других самозанятых, которым тоже нужно помещение, и не сдать имеющийся офис им на свободные часы?

Можно ли сдавать нежилые помещения в субаренду в статусе самозанятого?

Чтобы понять, можно ли так делать, обратимся к ФЗ от 27.11.2018 №422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход». Все ответы на вопросы, касающиеся деятельности самозанятых, следует искать именно в этом нормативно-правовом акте.

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 6 указанного ФЗ сдавать в аренду самозанятый может только жилые помещения. В этом случае придется платить налог в привычном для самозанятого размере: 4% от суммы дохода, если арендатор – физлицо, и 6%, если арендатор – юридическое лицо (компания или ИП).

При этом возможность сдачи в аренду нежилых помещений для самозанятых не предусмотрена. Аналогичная позиция высказана и Минфином в письме от 05.03.2021 №03-11-11/15838.

Чем грозит самозанятому нарушение запрета сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

 Надо отметить, что пока ФНС достаточно лояльны к самозанятым: они редко подвергаются налоговым проверкам. Однако не стоит сомневаться в том, что, если о нарушении режима НПД станет известно налоговому органу, санкции не заставят себя долго ждать.

Итак, чем может грозить незаконная сдача в аренду коммерческой недвижимости:

• Начисление НДФЛ по ставке 13%. В лучшем случае ФНС этим и ограничится. Другими словами, она сочтет, что самозанятый сдавал помещение как физическое лицо (а физлицам заключать договоры аренды коммерческой недвижимости не запрещается), и взыщет НДФЛ, который следовало уплатить в этом случае;
• Начисление НДС, штрафа за осуществление деятельности по сдаче коммерческой недвижимости в аренду без образования юридического лица в размере 10% от доходов (но не менее 40 000 руб.) за все время действия договоренности о субаренде, а также штраф в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.

20% налоговая насчитает, если сочтет, что в действиях самозанятого нет признаков налогового правонарушения, а 40% - если решит, что самозанятый действовал умышленно.

Кроме того, контролеры могут потребовать уплаты штрафа за несданную налоговую декларацию в размере 30% от суммы налога, неуплаченной до 15.07 года, следующего за отчетным, но в любом случае не меньше 1000 руб.

Какой есть выход?

1. Самое простое решение - договориться с другими самозанятыми о совместном съеме помещения  для осуществления своей деятельности. В этом случае нужно в договор аренды с владельцем помещения включить и других арендаторов. Кроме того, желательно изначально разграничить время использования помещения, составив график работы в нем каждого самозанятого. Такой способ поможет безопасно уменьшить расходы на аренду.
2. Сдача помещения в субаренду от имени физического лица. Самозанятому придется платить налог 13%. Существенный минус этого способа – возможные претензии налоговой, штрафы и доначисление налога по вышеприведенной схеме, если самозанятому не удастся убедить чиновников в том, что он действовал именно как физлицо.
3. Отказ от статуса самозанятого и приобретение статуса ИП. Довольно затратный способ, так как бывшему самозанятому придется платить налоги как ИП, а также делать другие отчисления – страховые взносы, на обязательное пенсионное и медицинское страхование.

Подпишись на рассылку