Арендатор выехал досрочно

Чаще всего договор аренды помещения заключают на определенный срок. Но будущее запланировать нельзя. Поэтому на деле фирма либо хочет работать в съемном помещении и после того, как договор закончился, либо стремится выехать до срока. Если обе стороны согласны расторгнуть соглашение, то проблем не возникнет – это можно сделать в любой момент (п. 1 ст. 450 ГК РФ). То же самое касается и продления договора. Но обычно желания арендатора и арендодателя не совпадают.

Важное условие

Допустим, вы заключили договор аренды офиса на год или два, но решили съехать раньше. Чтобы не пришлось вносить арендную плату до конца действия договора, его нужно расторгнуть официально.

Для этого прежде всего стоит заглянуть в текст самого документа. Там могут быть прописаны условия, при которых отношения прекращаются досрочно во внесудебном порядке. Например, в соглашении может быть сказано, что оно расторгается по требованию любой из сторон при уведомлении партнера за десять рабочих дней. Но когда подобные положения в договоре отсутствуют, расторгнуть его в одностороннем порядке без помощи суда нельзя. Причем даже если предупредить арендодателя о своих намерениях заранее.

Пример

Нижегородская фирма сняла под офис четыре нежилых помещения. Договор был заключен на год, но у арендатора изменились обстоятельства и через несколько месяцев по взаимному согласию сторон он освободил две комнаты. Проблем с уменьшением платы за наем не возникло, поскольку она была установлена в ежемесячном размере за каждое отдельно взятое помещение.

Еще пару месяцев спустя стало понятно, что бизнес убыточен, и нижегородские коммерсанты решили закрыть офис. До окончания договора аренды оставалось еще некоторое время, поэтому фирма направила контрагенту письмо с предложением расторгнуть соглашение. Однако отклика на письмо не последовало. Также без ответа остались и последующие обращения фирмы к владельцу здания.

Бизнесмены посчитали, что сделали достаточно для расторжения договора, и не оплатили последний месяц аренды. Однако собственник помещения не давал согласия прекратить сотрудничество, и, следовательно, соглашение продолжало действовать. В результате арендная плата была взыскана с арендатора через суд (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 декабря 2004 г. по делу № А43-1573/ 2004-2-39).

Но закон строг не только в отношении арендатора. Для собственника помещения предусмотрены точно такие же ограничения. Так что если в договоре нет условий его досрочного расторжения, выселить вас из офиса до конца срока будет не так просто.

Все в суд

Итак, в соглашении вы не нашли условий его досрочного окончания по вашей (арендатора) инициативе. В этом случае для расторжения договора у вас есть право обратиться в суд. Но если вы придете к арбитрам и скажете, что у вас «изменились обстоятельства» или «не идет бизнес», вам ответят отказом. Ведь в момент заключения договора вы и ваш партнер взяли на себя взаимные обязательства, и их необходимо выполнять. Другое дело, если просьбу о расторжении договора подкрепить вескими аргументами.

В статье 620 Гражданского кодекса РФ определены случаи, когда арендатор может в судебном порядке требовать прекращения действия соглашения. Причем есть ссылка на них в договоре или нет, не имеет значения. В арбитраж можно обращаться, если:

• владелец помещения создает препятствия в пользовании помещением;
• у имущества есть недостатки, которые не были оговорены при заключении договора и не были заранее вам известны;
• арендодатель не производит капитальный ремонт, хотя такая обязанность установлена договором аренды;
• помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Впрочем, право обратиться в суд с просьбой расторгнуть договор и выселить вас из офиса есть и у владельца помещения. Для арбитров убедительными причинами могут быть следующие действия арендатора (ст. 619 ГК РФ):

• вы пользуетесь имуществом с существенными или неоднократными нарушениями условий договора;
• ухудшаете состояние имущества;
• более двух раз подряд не внесли арендную плату;
• не осуществляете капремонт, хотя по договору обязаны это делать.

Кроме того, как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут, если суд признает, что одна из сторон существенно нарушила его условия (п. 2 ст. 450 ГК РФ). К примеру, вы вносите арендную плату регулярно, но в меньшем размере, чем в договоре. Хотя в статье 619 Гражданского кодекса и не предусмотрен такой случай, служители Фемиды могут признать этот факт существенным и попросить вас освободить офис.

Обратите внимание: статьями 450, 619 и 620 Гражданского кодекса предусмотрены ситуации, когда можно лишь потребовать расторжения договора. Окончательное решение в любом случае принимает суд.

Специальных требований к процедуре расторжения договора аренды нет, поэтому приведем общее правило (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Сторона, обращающаяся в суд, обязана подтвердить, что приняла меры для досудебного урегулирования спора. То есть направила другой стороне предложение расторгнуть договор и получила отказ (либо не получила ответа). Срок ожидания ответа может быть установлен законом, договором или указан в направляемом предложении. Если срок нигде не определен, то сторона может обращаться в суд через 30 дней после направления предложения.

Свободные отношения

Если срок аренды помещения в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. У такого соглашения есть одна важная особенность. Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от дальнейшего сотрудничества. Единственное требование – предупредить партнера о своем отказе. Сделать это необходимо не менее чем за три месяца до прекращения договора, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Надо иметь в виду, что ваш договор, заключенный на определенный срок, может автоматически стать бессрочным. Это произойдет, если вы продолжите пользоваться помещением после истечения срока договора, а арендодатель не будет возражать. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса в этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок. Следовательно, к нему может быть применено правило «трехмесячного уведомления» (постановление ФАС Московского округа от 20 мая 2005 г. по делу № КГ-А41/2981-05). С одной стороны, у вас не будет долгосрочных обязательств перед собственником, и вы в любой момент сможете сменить офис. С другой стороны, постоянно будете находиться под страхом выселения.

Более того, если владелец помещения посчитает, что вы нарушили существенные условия «продленного» договора, то оставить вас на улице он сможет и раньше. Ждать три месяца для обращения в суд ему не обязательно. В этом случае, если иное не установлено в первоначальном договоре, ему достаточно соблюсти срок в тридцать дней (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Кстати, некоторые договоры составлены таким образом, что сразу и не поймешь, срочные они или бессрочные. Например, соглашение, в котором указано, что оно действует до начала реконструкции сданного помещения. Казалось бы, условие о сроке в документе присутствует. Однако судьи считают иначе. Окончание срока может определяться событием, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ). Иными словами, оно не зависит от воли и действий сторон. А про реконструкцию такого сказать нельзя (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

У вас есть преимущество

Допустим, срок договора аренды уже подходит к концу, но вы хотите продолжить работать в этом помещении. В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса при прочих равных условиях у вас есть преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Правда, оно будет действовать только в том случае, если в договоре или законе не указано иное, а свои обязанности вы выполняли исправно (постановление ФАС Дальневосточного округа от 31 мая 2005 г. по делу № Ф03-А04/05-1/1309).

Если есть желание снимать офис и дальше, об этом надо позаботиться заранее. А именно, письменно уведомить о своем намерении арендодателя еще до того, как существующий договор закончится. При этом по соглашению сторон условия нового договора аренды могут отличаться от старых.

Закон предусматривает дополнительные способы защиты интересов добросовестного арендатора. Если арендодатель отказал в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, вы вправе подать на владельца помещения в суд. Там можно потребовать перевода договора на себя и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор.

Н. Зубкова, эксперт ПБ

Подпишись на рассылку